소액임차인의 경우, 경매가격의 1/3 범위 내에 최우선 변제

상가임대차보호법 혜택 받기위해서는 ‘건물의 인도와 사업자등록’은 반드시 있어야한다.

일반적으로 창업자들은 주로 상가 건물을 빌려서 사업을 시작하게 된다. 이때 임대료 인상과 임대기간 연장, 보증금 반환 등의 여러 가지 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 반드시 ‘건물의 인도와 사업자등록’은 있어야한다.

현재‘ 상가건물임대차보호법’ 시행령 일부 개정안이 발표되어 2014년 1월 1일부터 시행 중에 있다.
상가임대차보호법은 상가건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용되는 것이 아니라 지역별 환산보증금이 일정 기준 이하인 경우에만 해당된다.

서울 기준으로는 기존 3억원에서 4억원으로 상향 조정됐고, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역은 2억 5천만 원 이하, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 경기 광주시는 1억 8천만 원 이하, 기타 1억 5천만 원 이하이다. 보증금 환산방법은 월차임 액에 은행법에 따른 은행의 대출금리 등을 감안하여 100을 곱하여 환산한 금액을 보증금에 포함시킨다.

예를 들어 보증금이 5000만원이고 월세가 150만원인 경우 환산된 임차보증금은 5000만원(보증금) + 150만 원 X 100만 원 = 2억 원이라고 보면 된다. 법으로 보호받는 임차인은 제 3자에 대하여 건물의 소유권에 대한 효력이 생긴다.

임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아 자신의 임차권을 주장할 수 있고, 경매 또는 공매 시 후순위 권리자 보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다. 기간을 정하지 않았거나, 1년 미만으로 정한 임대차는 기간을 1년으로 보며, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. 이때에는 확정일자가 있어야 한다. 환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인의 경우에는 경매가격의 1/3 범위 내에서 다른 권리자 보다 최우선 변제권을 받게 된다.

또한 상가임대차보호법을 적용 받게 되면 5년 범위 내에서 계약갱신요구권이 생기는데, 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월에서 1개월 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차 기간이 5년 간 보장된다.

임대료 인상 한도가 9%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 연 15% 이내에서 현행 11.25%로 제한되어 지나친 임대료 인상을 억제 할 수 있다.

창업포털 창업몰 엄태일 이사는 “상가임대차보호법의 혜택을 제대로 받기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 반드시 되어 있어야 하며, 확정일자를 받아두는 것이 유리하다”며, “법률 적용은 최초 근저당권 설정일을 기준으로 한다는 점을 반드시 염두에 둬야 할 것”이라고 말했다.

임택순 기자
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