공개공지 설치 인센티브가 기준 개정, 최대 960%까지 확대 적용

서울시는 과감한 인센티브 제공, 불필요한 규제 해소 등을 골자로 하는 ‘서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안’을 4월 19일 발표했다.

서울시가 이날 발표한 ‘서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안’에 따르면 그동안 건축선, 권장용도 등 지역 여건과 관계없이 일률적으로 적용해 온 용적률 인센티브 항목이 미래도시 공간 정책, 공공성을 중심으로 재편된다.

또, 같은 지역이라도 용도지역 변경 시기에 따라 달리 적용되던 상한 용적률 기준도 통일되고 서울 시내 지구단위계획구역에서 공개공지를 조성하면 조례용적률의 120%까지 용적률 인센티브를 받는다.

현재 서울 시가지화(녹지지역 제외) 면적의 35%에 달하는 지구단위계획구역은 그간 건축물 밀도 관리와 기반 시설 확충의 수단으로 운영됐다.

하지만 제도 도입 24년이 지나면서 계속되는 규제 누적과 인구감소·디지털전환·기후변화 등 급변하는 도시 상황에 대응하지 못해 도심 개발의 걸림돌로 작용한다는 지적이 이어져 왔다.

이에 서울시는 지구단위계획을 미래도시 변화에 유연하게 대응할 수 있는 체계로 전환하기 위한 용적률 체계 개편을 추진한다.

이번 개편의 핵심은 ▲상한 용적률 대상 확대 ▲시 정책 방향에 부합하는 인센티브 항목 마련 ▲용적률 운영체계의 단순화 및 통합화 등이다.

먼저, 그동안 준공업지역 등 특정 대상지만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한 용적률 적용이 전 지구단위계획구역으로 확대한다. 공개공지 외 지능형 건축물, 특별건축구역 등도 대상에 추가된다.

예를 들면 일반상업지역인 지구단위계획구역에서 800% 이하였던 공개공지 설치 인센티브가 기준 개정으로 최대 960%까지 확대 적용되며, 공개공지, 지능형 건축물 등을 통해 추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지다.

또 지구단위계획구역에서 낮게 설정된 기준용적률 하향 규정이 폐지되고, 시(市) 정책 목적에 부합하거나 공공성 항목 도입 시 허용용적률 인센티브를 조례용적률 대비 최대 110% 추가 제공된다.

 

더불어 지역 상황과 여건 변화를 반영하지 않고 일률적으로 적용해 온 용적률 인센티브 항목이 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편한다.

마지막으로 용적률 체계를 통합한다. 지구단위계획구역 용적률 체계는 도시계획법 개정에 따라 복잡하게 결정되어 왔다. 예를 들면, 1991년 이전에 용도지역이 변경된 상업지역은 허용용적률이 800%지만, 1991년 이후에 변경된 지역은 630%로 낮추어 적용되는 식이다.

서울시는 각기 달리 적용하던 용도지역 변경 시점 기준을 2000년으로 단순화하여 관리 기준을 개선한다. 서울시의 이번 용적률 체계 개선으로 사업자들이 용도지역 상향 없이도 밀도 있는 개발이 가능해져 그간 개발이 지체됐던 구역의 사업성 또한 개선될 것으로 기대된다.

특히 용도지역 기준시점 조정에 따라 용적률이 상향되는 상업지역이 대부분 강북, 강서지역에 있어, 강·남북 균형 발전에도 기여할 것으로 보인다.

박강열 기자
<저작권자 ⓒ 영등포시대, 무단전재 및 재배포 금지>