건축물의 용도 및 주택의 세대수 제한....

서울시는 2012년 12월 12일 제17차 도시‧건축공동위원회를 열어 강남구청장이 결정 요청한 강남구 세곡동 168-6번지 일대 29,863㎡에 대한 아랫반고개마을 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획 결정(안)을 ‘수정가결’ 하였다고 밝혔다.

 

아랫반고개마을은 간선도로인 헌릉로, 밤고개길 보다 지반이 약 3m~4m 정도 낮은 상태이고, 인접한 세곡국민임대주택지구의 개발로 인하여 지표면 높이가 아랫반고개마을 보다 약 4m 이상 높아져 집중호우시 주거용도로 사용하고 있는 단독주택의 지하층이 침수되는 피해가 주기적으로 발생됨에 따라 계획적인 도시관리가 필요한 지역이다.

「서울특별시 용도지역 관리방향 및 조정기준」의 용도지역 조정기준은 ‘반복되는 수해 등 재난방지를 위해 도시관리계획 수립이 필요한 경우’ 재해방지 등 목적 달성을 위해 필요한 최소한도의 범위내 조정하도록 하였다. 이에 따라 아랫반고개마을 지구단위계획은 용도지역을 제1종전용주거지역에서 제1종일반주거지역으로 조정하되 제1종전용주거지역에 준하는 건축규모로 하도록 결정하였다.

침수예방 대책으로 지하층 불허
마을보다 지반이 높은 인접 도로(헌릉로, 밤고개길) 및 주변지역 개발에 따른 지표면의 변화로 집중호우시 빗물이 아랫반고개마을로 집중되어 지하층 주거가 침수되는 피해가 발생되고 있으므로 이를 방지하고자 지하층 개발을 불허하고, 지하층 개발 불허로 발생되는 주거면적의 감소를 보완하는 방안으로 지상층의 층수를 기존 2층에서 3층까지 허용하였다.

제1종전용주거지역에서의 주거용 건축물은 2층 이하로 제한하고 있으므로 지하층 개발 불허에 따른 층수완화가 곤란하여 용도지역을 제1종일반주거지역으로 변경하되 제1종일반주거지역에서 허용되는 층수가 4층임에도 불구하고 지하층을 불허하고 지상 3층으로 제한하여 주변지역과의 조화 및 양호한 단독주택지의 주거환경을 유지할 수 있도록 하였다.

건축물의 용도 및 주택의 세대수 제한
건축물의 용도는 주거부분은 기존의 용도지역인 제1종전용주거지역에서 허용되는 단독, 다가구, 다세대주택을 허용하되 세대수를 3세대 이하로 제한하고, 제1종근린생활시설만 허용하므로써 제1종전용주거지역에 준하여 도시관리가 이루어지도록 하였으며, 지상 1층은 침수를 예방할 수 있는 건축물의 용도 및 구조로 건축하도록 하였다.

커뮤니티 플랜 가이드라인 마련 및 마을만들기 수준의 계획 수립
자연환경이 양호한 주변지역과 어울리는 건축계획 수립을 위하여 총괄계획가(MP)를 선정하고 주민들과 대화를 통해 의견을 수렴하여 커뮤니티 플랜 가이드라인을 마련 지구단위계획에 반영하였다.

도로변으로 폭 3m의 그린존(Green Zone)을 설정하고 녹지로 조성하도록 하여 도로에서의 개방감 확보 및 주변 자연과 어울리는 환경을 조성할 수 있도록 하였으며, 건축물의 남쪽으로 전면마당 조성을 유도하여 양호한 채광과 인동거리를 확보하는 등 일관성 있는 건축물 배치를 통하여 가로경관의 통일감 및 연속성을 갖도록 하였다.

주민협정을 통한 지구단위계획 실현
지구단위계획으로 정하는 지침의 범위내에서 건축물 전면마당, 그린존(Green Zone) 등을 계획하는 경우 세부적인 가이드라인 및 주민참여 환경 프로그램 등을 주민협정으로 정하여 운영할 수 있도록 하였으며, 이를 단지 전체의 유기적이고 체계적인 계획 및 개별 필지에 대한 구체적인 계획목표와 방침을 조율하기 위하여 자치구 도시계획위원회의 자문을 받아 건축할 수 있도록 하였다.

지구단위계획을 통한 더불어 사는 마을 조성의 모범 사례
아랫반고개마을은 기존에 형성된 마을의 틀을 유지하면서 주변환경과 조화되고 서울시에서 추구하는 휴먼타운, 마을만들기 등의 더불어 사는 마을조성의 모범적 사례가 될 전망이다.