분양가상한제, 탄력적인 조정 이루어져야!

정부는 2021년 2월 4일 2025년까지 서울에 32만호, 전국 83만호의 주택부지를 추가 공급해 수급 불안 심리를 해소하고 과감한 규제혁신과 개발이익을 공유한다”고 밝혔다.

정부는 이에 앞서 2020년 8월 4일 정부는 대대적인 부동산 대책을 발표했고, 그에 상응하는 조치의 일환으로 2020년 12월 19일 역세권에 대한 용적률 완화를 위한 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’이 개정되었다.

이르면 4월 말부터 도시지역의 역세권에서 지구단위계획으로 복합용도 개발을 할 때 주거지역 용적률이 700%까지 높아진다. 개정안의 주된 내용은 역세권 고밀도 개발을 통한 주택공급 확대를 위해 역세권 복합용도개발 지구단위계획으로 주거지역 용적률을 700%까지 완화할 수 있도록 하고 있다.

특히 기존의 조례나 기준에서는 불가능했던 일반주거지역을 준주거로 상향할 때엔 역세권에서 복합개발 때에만 예외적으로 700%까지 올릴 수 있도록 한 것이다. 준주거지역에서 용적률을 높이는 데 일조권 규제 적용에 문제가 없도록 건축법상 채광 등의 확보를 위한 높이 제한을 최대 2배까지 완화할 수 있도록 했다.

이때 토지 가치 상승분은 완화된 용적률에 따라 증가한 토지의 감정평가액 중 일부를 공공에 기부채납 하게 함으로써 공공과 민간이 서로 윈윈할 수 있도록 하였다. 겉으로는 부동산시장에 커다란 임팩트를 주리라 생각할 수 있지만 실제로 아직 시장의 반응은 밋밋한 것 같다.

그렇다면 혹시 놓치고 있는 것이 있지 않을까? 현재 주택공급에 문제가 발생하여 집값 상승을 주도하고 있는 서울특별시 18개 구 309개 동과 경기도 내 광명·하남·과천 3개 시 13개 동 등 총 322개 동에서 분양가상한제가 시행되고 있다.

2020년 7월 29일부터 민간택지에 시행 중인 분양가상한제는 과열된 주택의 분양가격을 안정시키기 위해 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것으로, 미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를 분양하는 제도다. 감정된 토지비용과 정부가 정한 기본형 건축비에 개별 아파트에 따라 추가된 비용인 가산 비용을 더해 분양가의 상한선이 결정되므로 주변 주택 시세와 상관없이 공급 원가라는 측면에서 분양가가 결정된다.

분양가상한제가 적용받는 지역에서는 역세권 용적률 완화가 의미하는 바가 크지 않다. 실제로 모 역세권에 있는 재개발조합의 경우 용적률 300%가 적용된 현재의 비례율이 120%이나 용적률을 500% 적용할 경우 40%로 급감하는 것으로 나타났다. 즉 사업수익이 마이너스로 바뀌는 것이다.

이유는 간단하다. 용적률이 증가할수록 주택의 공유지분이 줄어들게 되므로 분양가에 반영되는 토지비가 줄어들게 된다. 하지만 반대로 건축물의 층수가 높아짐에 따라 건축공사비는 증가하게 된다. 따라서 용적률을 높일수록 수익률이 감소하는 역전 현상이 발생하게 되는 것이다.
현재의 분양가상한제는 용적률 변동을 고려하고 있지 않다. 오히려 용적률을 축소하도록 유도하는 측면이 강하다. 이런 상황에서 역세권에 용적률을 700%로 과감히 완화한들 실제 작동되기를 기대하긴 어렵다. 따라서 분양가상한제에 대한 탄력적인 조정이 함께 이루어져야만 제도적 실효성이 있을 것이다.

현재 분양가 상한제를 적용하는 지역은 주위 시세의 약 70% 수준이다. 이렇다 보니 주택 청약자 등 집을 사려는 사람들은 자연스럽게 재개발•재건축이 이루어지기를 기다리며 구매 시기를 저울질하는 것은 당연지사다.

이 같은 현상은 주변의 매물이 사라지고 전세가 상승으로 이어지면서 서민들의 내 집 마련의 꿈이 멀어지고 있다는 것이 중론이다. 분양가상한제에 대한 문제점을 해결하기 위해서는 분양가 상한제를 현재 약 70%에서 90%까지 상향 조정해야 한다. 그래야만 역세권 개발의 활성화와 분양가 상한제 도입의 취지를 제대로 살릴 수 있을 것으로 본다.

분양가 상한제란, 분양 시에 택지비와 건축비, 건설사 이윤을 종합해 분양가를 산정하고 그 이하로만 분양하도록 정해놓은 제도이다.

김을규(더좋은정책연구원 원장)
<저작권자 ⓒ 영등포시대, 무단전재 및 재배포 금지>