문재인 정부에서는 2018년 4월 1일부터 1가구 2주택 이상자에 대한 양도소득세 중과세제도를 다시 시행한다고 밝혔다. 이에 따라 다주택 소유자들은 부동산 양도시기를 놓고 깊은 고민에 빠졌다.

정부가 2017년 8월 3일 일명 8·3부동산 대책을 발표한 후 다주택 소유자들은 양도소득세의 중과세 부담에 따라 보유 주택을 어느 시점에서 어떤 부동산부터 양도해야 하는지, 아니면 계속 보유하는 것이 좋을지에 대한 고심이 깊어지고 있다.

중과세 대상지역 기준과 중과세대상 주택가격기준을 살펴보면 수도권 중과세 대상지역에는 서울·인천·경기가 모두 포함되어있다. 다만 수도권 지역 중 군, 읍, 면 지역은 제외된다. 지방 광역시(부산·울산·대구·광주·대전)는 2주택 중과세 규정에서는 제외되나 3주택 중과세 대상 지역에 포함된다. 역시 지방 광역시에서 군, 읍, 면 지역은 제외된다.

중과세 주택 가격기준은 지역기준에 해당하지 아니한 주택으로 주택가격 3억 원 이상인 주택은 모두 해당한다. 다주택자중 중과세 대상 주택에 해당하는지 여부를 살펴보면 ▲중과세 대상 지역에 소유하고 있는지 ▲중과세 대상 가격인지를 확인하고 중과세대상 주택 수를 파악한다.

사례를 통해 살펴보면, 인천시에 2억 원짜리 주택, 평택시 포승면에 2억 원짜리 주택, 목포시에 3억 원짜리 주택과 대전광역시에 2억 원짜리 주택, 천안시 2억 원짜리 주택을 보유하고 있
을 경우 중과세 주택을 파악해 보자.

먼저 인천에 2억 원짜리 주택은 수도권 안에 있는 주택으로 중과세 대상주택이다. 그러나 평택시 포승면에 있는 2억 원짜리 주택은 수도권이지만 면 소재지에 자리잡고 있고 3억 원 미만으로 중과세 대상이 아니다.

목포에 3억짜리 주택은 가격기준 3억 원 이상으로 중과세 대상이고, 대전광역시 2억 원짜리 주택 역시 지역기준에 해당하여 중과세 대상이다.

천안에 2억 원짜리 주택은 지역기준과 가격기준에 해당하지 아니하여 중과세 대상이 아니다. 따라서 중과세 대상주택은 인천, 목포, 대전에 보유한 3건만 해당한다. 결국, 중과세 적용지역(조정대상지역)의 주택을 양도할 때 만 양도세가 중과되므로 조정대상지역의 주택을 확인해야 한다. (2017년 8월 3일 이후 3주택자 중과세 규정은 투기지역에 한한다.)
예를 들어 청주에 5억 원짜리 주택 1채, 세종시에 4억 원짜리와 2억 원짜리 주택을 각각 1채씩 보유하고 있을 때 청주 5억 원짜리 주택을 양도한다면 주택가액 3억 원 이상으로 중과세 대상이나 조정지역이 아니므로 중과세 적용을 받지 않는다.

세종시 4억 원짜리 주택 양도할 때에는 세종시는 3억 원 초과 되고 조정지역에 해당하므로 중과세를 적용받게 되며, 세종시 2억 원짜리 주택을 양도할 경우 가격기준 지역에 해당하여 중과세 적용을 받지 않는다.

이처럼 보유 주택의 양도순서에 따라 양도를 하게 되면 양도세 중과를 피할 수 있다. 또한, 다주택을 장기간 보유할 목적이라면 시·군·구청에 주택임대사업등록을 신고하면 중과세 배제와 종합부동산세 합산과세를 피할 수 있다. 조정지역은 서울시 25개 구와 경기 7개 지역, 부산 7개 구, 세종시 등 40개 시·군·가 지정되어 있다

이장식 세무사
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